Если в Вашей собственности (личной, либо корпоративной) или аренде находится недвижимость, являющаяся объектом культурного наследия различной юрисдикции (федерального значения, регионального значения, местного (муниципального) значения), любые работы по ее ремонту или перепланировке должны быть согласованы с местным органом, занимающимся сохранением таких памятников архитектуры.

Это правило, введённое в действие в 2002 году, действует на территории всех регионов РФ.

Но еще до того, как вам выдадут соответствующее согласование, для его получения понадобится проектная документация по сохранению объекта культурного наследия.

Её вам помогут разработать и оформить надлежащим образом специалисты и проектировщики « », лицензированные Министерством культуры РФ на проведение соответствующей деятельности.

Когда проект разработают в деталях (стадия «Эскизный проект»), штатные эксперты, аттестованные МК РФ, выполняют государственную историко-культурную экспертизу (ГИКЭ) . Её результатом станет выданное Заключение, с обоснованием допустимости или недопустимости вносимых изменений.

Чтобы приступить к проектным работам, понадобится также получение Задания их на разработку. Его Вам выдаст местный орган, занимающийся сохранением культурного наследия.

Стоимость

Услуги Департамента проектирования

Департамент проектирования на объектах культурного наследия, в лице дочерней юридической структуры, имеющей лицензию Министерства Культуры РФ, оказывает услуги по разработке следующих видов документации:

1. По сохранению объекта культурного наследия;
2. По реставрации объекта культурного наследия;
3. По реставрации объекта культурного наследия с приспособлением для современного использования;
4. По реконструкции объекта культурного наследия с приспособлением для современного использования (включая возможные перепланировки отдельных помещений и пристроек);
5. Корректировка (устранение) защитной зоны объекта культурного наследия;
6. Проект зон охраны (корректировки зон охраны) объекта культурного наследия;
7. Проектной документации или разделов документации, обосновывающих меры по обеспечению сохранности объекта культурного (археологического) наследия, включенного в реестр; выявленного объекта культурного наследия либо объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, при проведении земляных, мелиоративных, хозяйственных работ, работ по использованию лесов и иных работ в границах территории объекта культурного наследия либо на земельном участке, непосредственно связанном с земельным участком в границах территории объекта культурного наследия.
8. Разработка Разделов по сохранению объектов культурного / археологического наследия в уже имеющуюся проектную документацию нового строительства.

Реставрация с приспособлением объекта культурного наследия

Такой комплекс работ позволяет не только сохранить здание, представляющее историческую и культурную ценность, но и функционально приспособить его для практического использования в современных условиях. Основное назначение данной деятельности восстановление внешнего (иногда и внутреннего) вида здания, присущего ему в момент постройки. Такие мероприятия могут включать:

• проведение изыскательных и научно-исследовательских работ, позволяющих установить, каков был исторический облик здания;
• на основании полученной информации составляется проектная документация по реставрации объекта культурного наследия;
• разработку способов консервации объекта на случай, если его состояние становится хуже, например, из-за погодных условий.

Узаконивание перепланировок внутри или снаружи объекта культурного наследия

Желаете сделать пристройку к принадлежащему Вам зданию, построенному в 19 веке? Или подобная пристройка уже была сделана – Вами или предыдущим собственником – без соответствующих согласований? Понадобится соответствующее согласование гос. органа, а для него - документация по проведению работ по сохранению объекта культурного наследия.

Не имеет значения, существует ли уже упомянутая пристройка или перепланировка, либо Вы только предполагаете ею заняться – разрешение на проектные работы от гос. органа Вы получите в любом случае, в том числе, в случае незавершенных работ на объекте, которые до того остановил уполномоченный орган государственной власти. Но в этом случае, Вам будут необходимы дополнительные средства на приведение такой перепланировки к требованиям существующих строительных норм (это обязательное условие для того, чтобы узаконить такие работы).

Как правило, Вам будет достаточно трех документов, чтобы приступить к перепланировке на законном основании. Это Акт технического обследования + сам проект, где будут предусмотрены современные варианты использования старинного здания + положительное заключение государственной историко-культурной экспертизы на данный проект. После чего можно будет без проблем провести согласование перепланировки в государственных органах.

Узаконить перепланировку квартиры в здании, которое включено в реестр объектов культурного наследия, на порядок сложнее, чем в обычной типовой многоэтажке. Московское законодательство в области перепланировок требует для собственников квартир в исторических зданиях согласовывать с надзорными органами не проект перепланировки, а проект приспособления для современного использования (см. п. 14 Приложения 1 ППМ № 508 в ред.840).

Что же это такое? Закон N 73-ФЗ от 25 июня 2002 г. "Об объектах культурного наследия..." в части статьи 44 дает такое определение:

" Приспособление объекта культурного наследия для современного использования - это научно-исследовательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях создания условий для современного использования объекта культурного наследия без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны, в том числе реставрация представляющих собой историко-культурную ценность элементов объекта культурного наследия".

То есть, делая перепланировку, необходимо не только учесть пожелания собственника, но и сохранить те характеристики, что явились причиной занесения строения, или самой квартиры в список культурно-исторических ценностей и составляют предмет государственной охраны. Узнать, входит ли конкретно ваш дом в список городских объектов исторического значения, можно, к примеру, на сайте Москомнаследия.

Проект приспособления, который должен пройти согласование в Департаменте культурного наследия Москвы (Москомнаследие) разрабатывается, если перепланируемое помещение является мемориальной квартирой или комнатой в ней, или его планировка представляет историческую ценность, или затрагивается охраняемое государством общее имущество жильцов дома-памятника, или изменяется внешний вид и размеры исторического здания. Разрешение на производство работ по проекту приспособления выдается а Мосжилинспекции после согласования с Москомнаследием.

Перед разработкой проекта приспособления, следует обратиться в службу "одного окна" Москомнаследия с заявлением об оформлении Заключения о допустимости проведения перепланировки в помещении, которое является объектом культурного наследия или находится в доме, являющемся данным объектом. В соответствии с Соглашением о порядке взаимодействия Мосжилинспекции и Департамента культурного наследия от 01.12.2011, данное заключение оформляется до 15 дней. В нем, в частности, приводятся сведения об имеющейся или утраченной исторической планировке, оговаривается в случае необходимости, проведение дополнительных обследований или проектных работ, указываются требования по реконструкции утраченных элементов фасада или интерьеров и пр.

Кроме того, собственник квартиры в доме-памятнике должен взять на себя охранное обязательство , которое оформляется в виде официального документа в Москомнаследии. Для этого следует обратиться в "одно окно" Департамента с заявлением. Это обязательство является обременением права собственности и подразумевает ряд условий и ограничений. Например, собственник должен за свой счет содержать объект в нормативном состоянии, ремонтировать его инженерные системы и пускать сотрудников Департамента для проверки (не реже, чем раз в два года).

Дополнением к охранному обязательству является Акт технического состояния , где говорится, что именно составляет предмет охраны, а также подробно описывается состояние конструкций, коммуникаций и декора. Этот акт, в частности, обязывает владельца квартиры предоставлять в Москомнаследие проектную документацию и любые другие подобные материалы в течение 10 дней после их получения на руки.

Охранное обязательство и акт технического состояния выдаются в течение 45 дней с момента подачи заявления. Бланки заявлений можно найти на официальном сайте Департамента.

Проектные работы, связанные с объектами культурного наследия и подлежащие согласованию с органами охраны памятников, могут осуществляться только юрлицами, имеющими соответствующую лицензию (допуск СРО) на их проведение. Кроме того, проект обязательно должен пройти государственную историко-культурную экспертизу в организации, аттестованной Минкультуры - для обоснования или корректировки предусмотренных им работ. От Москомнаследия экспертной деятельностью занимается Управление сохранения и использования объектов культурного наследия, которое в числе прочего контролирует исполнение охранных обязательств и может заниматься разработкой проектов приспособления зданий и помещений к современной функции.

Для получения разрешения и задания на проведение ремонта и приспособления для современного использования , физлицами в "одно окно" Москомнаследия подаются такие обязательные бумаги (в 3-х экземплярах):

Копия документа, удостоверяющего личность заявителя.

Доверенность на представителя (если он есть).
- Заверенная копия договора подряда и копия лицензии подрядчика.
заверенная копия договора с проектировщиком на проведение авторского надзора и копия его лицензии.

Заверенная копия проектной документации (кроме случаев, когда она разрабатывалась Департаментом проектной документации Москомнаследия).

По собственной инициативе заявителя предоставляется копия документа, подтверждающего имущественные права на квартиру (Свидетельство о регистрации права собственности или иное).

Кроме того, в соответствии с п. 12 Приложения 3 к ППМ № 508 в редакции 840, к проекту приспособления для современного использования прилагаются (в 2-ух экземплярах):

Акты историко-культурной экспертизы.
- протоколы заседаний экспертной комиссии.
- копии договоров с экспертами.
- копии охранного обязательства.

Особенности перепланировки объекта культурного наследия:

Огромное количество не типовых домов в нашей родной столице, особенно в центре, имеют особую значимость. Владельцы жил.площади в подобных сооружениях порой сталкиваются с проблемами , потому как процесс оформления проекта приспособления объектов культурного наследия имеет множество нюансов , их игнорирование может вызвать трудности для владельца.

Согласование перепланировки зданий, которые являются объектами культурного наследия

При любых перепланировках вышеупомянутых объектов следует учитывать индивидуальные особенности сооружения, с целью сохранения конструктивных и архитектурных параметров, собственно по этом причине, данным объектам и присвоили столь высокий статус. Эти требования распространяются на жилую и нежилую площадь.

Прежде всего, если по какой-то причине вы не уверены в статусе вашего дома, информацию о наличии соответствующего статуса у здания можно получить на интернет-ресурсе Москомнаследия. Законодательная база накладывает на владельца квартиры обязательство согласовать перепланировку в строениях, имеющих вышеупомянутый статус, разработать проект приспособления объектов культурного наследия (ППОКН) к современной функции, что значительно отличается от стандартного для типовых домов.

Разработка и содержание проекта

ППОКН должен включать в себя:

• оригиналы актов с заключением историко-культурной экспертизы;
• протокольную часть всех заседаний комиссии экспертов (копии);
• если квартира относится к мемориальным или ремонтные работы по проекту вносят изменения в пропорциональные особенности, размеры и характеристики строения, требуется предоставить договор с экспертами и охранное обязательство (копии).

К проектным работам на перепланировку объектов культурного наследия допускаются только те организации, которые имеют . Департамент Москомнаследия проводит процедуру Государственной историко-культурной экспертизы, а также следит за исполнением возложенных на собственника квартиры охранных обязательств.

В случае необходимости проведения работ по перепланировке для физлица, необходимо предоставить с Москомнаследие следующий пакет бумаг: документ на доверенное лицо, заверенная нотариально копия договора и лицензии компании подрядчика, заверенная нотариально копия договора с проектной организацией, заверенная копия документации по проекту, в случае, если она не была разработана непосредственно в Департаменте Москомнаследия.

Порядок разработки проекта

Процедура разработки ППОКН начинается с подачи заявления в единую службу «одного окна». На протяжении пятнадцати календарных дней оформляется заключение о допустимости перепланировки, содержащее подробную информацию о состоянии объекта до и после проведения перепланировочных работ, все необходимые расчетные данные, перечень проектных работ и дополнительные обследования, если этого требует проект.

Для оформления охранного обязательства также следует обратиться в службу «единого окна». Данный документ обременяет собственника рядом обязательств, среди которых поддержание предусмотренного соответствующими нормами состояния объекта и его инженерных систем. Собственник не имеет права препятствовать проверкам инспекторов Москомнаследия, которые проводятся не менее раза в два года.

Пример охранного обязательства:

Дополнительно, вместе с охранным обязательством, собственнику квартиры, подавшему заявление, выдается акт технического состояния, который содержит информацию о предмете охраны, основных характеристиках дома, текущем состоянии коммуникационный систем, внутренней отделки, несущих конструкций. Все необходимые бланки можно взять на сайте Москомнаследия. Заявления будут рассмотрены в течение сорока пяти дней, как прописано в регламенте, после чего собственник получает на руки акт технического состояния и охранное обязательство.

Согласование перепланировки квартиры в здании, являющемся объектом культурного наследия (доме-памятнике), сопровождается рядом сложностей в сравнении с перепланировками типовых квартир.

Большая часть жилых домов Центрального административного округа расположена на исторических территориях и в зонах охраны объектов культурного наследия. Несмотря на прошлые реконструкции, многие здания обветшали и требуют достаточно сложных ремонтных работ, которые относятся к перепланировкам.

Непосредственно перед перепланировкой, необходимо не только разработать индивидуальный проект реставрации, но и продумать проект ремонта и приспособления памятника таким образом, чтобы сохранить конструктивные особенности здания, которые явились причиной занесения их в списки культурно-исторических ценностей. Это касается как жилых, так и нежилых помещений.

Примеры колористических проектных решений, при оформлении проекта приспособления памятника для современного использования, фото:

Относится ли к архитектурным памятникам конкретно ваша квартира, следует уточнять на сайте Москомнаследия.

Московским законодательством предписано согласование перепланировок в исторических зданиях, объектах культурного наследия или выявленных объектах культурного наследия, с разработкой проекта приспособления памятника для современного использования, а не проекта перепланировки, как в типовых сериях домов (в соответствии со ст. 44 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации")).

Архитектурно-художественная характеристика и фотофиксация объекта, фото:

Проект приспособления памятника должен содержать в себе также оригиналы заключения в виде актов государственной историко-культурной экспертизы, оригиналы протоколов заседаний комиссии экспертов, копии договоров с экспертами копии охранного обязательства, в случаях, если:

• квартира является мемориальной;
• перепланировка производится в комнате мемориальной квартиры;
• выполнение работ по переустройству и перепланировке помещений оказывает влияние на общедомовое имущество;
• работы по переустройству, реконструкции и перепланировке памятника архитектуры изменяют размеры, пропорции и параметры здания находящегося под охраной, или подлежащего сохранению; в частности: высоту, этажность, угол/ внешний вид кровли или крыши.

К примеру:

• Демонтаж и установка мансард, окон, веранд, террас;
• Изменение количества или формы оконных/дверных проемов в наружных стенах дома.
• Демонтаж и установка наружных тамбуров, крылец, витрин.
• Изменение внешнего облика наружных стен дома (установка и ликвидация лоджий балконов, элементов фасадного декора)
• Установка кондиционеров и пр. навесного оборудования.

Для разработки проекта приспособления памятника заказчику необходимо обратиться в Службу «одного окна » Москомнаследия с заявлением и оформить Заключение о допустимости проведения перепланировки в помещении, которое составляет объект культурного наследия.

Длительность оформления заключения 15 дней.

Заключение должно включать в себя информационные материалы по первоначальному облику исторической планировки и состояния предмета государственной охраны после проведения перепланировки по мере необходимости указывается проведение необходимых обследований, расчетов и проектных работ, а также требования по реконструкции утраченных элементов фасадного декора, имеющих историческое значение.

Проект приспособления памятника для современного использования и охранное обязательство:

Собственник должен оформить охранное обязательство. Получить его можно в службе «единого окна» Москомнаследия, куда собственник обращается со свидетельством о праве собственности, техническим паспортом БТИ и паспортом собственника.

Дополнительно к охранному обязательству нужно получить Акт технического состояния, где подробно описаны предмет государственной охраны и состояние его несущих и прочих конструкций.

При помощи нашей фирмы вы можете не только разработать проект реставрации объекта культурного наследия и приспособления его к современным условиям, но и согласовать его во всех инстанциях, с соблюдением всех юридических норм. Опытные проектировщики учтут все необходимые условия при составлении проекта.

Работы по осуществлению проектных решений должны проводиться строительными бригадами, с допуском СРО , согласование проекта осуществляется органами охраны памятников.

Проект реставрации объекта культурного наследия должен пройти государственную историко-культурную экспертизу в организации Управления сохранения, которая занимается также разработкой проектов ремонта и приспособления помещений для современного использования или любой другой организацией аттестованной Минкультуры.

Примеры памятников архитектуры, объектов культурного наследия, фото:

Для собственников квартир в домах, которые представляют особую историческую ценность, перепланировка может вызвать больше трудностей, чем в обычных типовых домах, в первую очередь по причине того, что согласовать изменения в квартире необходимо дополнительно в Департаменте культурного наследия города Москвы. Кроме того, выполнять проектную документацию может только организация имеющая лицензию от Министерства культуры Российской Федерации.

Основные сложности при перепланировке в доме памятнике

Сложность и основное отличие согласования перепланировки в доме памятнике в том, что помимо основного пакета документов , который необходим для любой перепланировки, необходимо подготовить дополнительные документы, к примеру, фотомонтаж того, что мероприятия запланированные вами никак на затронут фасад дома-памятника, а также сам проект по своему составу значительно отличается от стандартного проекта перепланировки, да и называется он по другому - проект приспособления.

Очевидно, что дома-памятники были построены очень давно, иначе бы вряд ли они носили такое гордое звание, соответственно степень износа несущих конструкций или инженерных систем может быть различной, из чего вытекают трудности на стадии разработки проектной документации. Даже к сносу ненесущих стен в домах-памятниках необходимо относится с особой осторожностью, так как в большинстве случаев данные стены являются разгружающими перегородками.

Также, стоит отметить, что большая часть данных исторических построек имеют деревянные перекрытия , что на практике вызывает массу споров при анализе тех мероприятия, которые предусмотрены проектом перепланировки, который как мы уже упомянали даже называется иначе в случае с домом-памятником - проект приспособления памятника для современного использования.

Процедура согласования перепланировки в доме памятнике

Ключевая задача собственника, согласно действующему закону про объекты культурного наследия, заключается в том, чтобы перепланировка никак не повлияла на характеристики и внешний облик дома, который представляет культурно-историческую ценность.

Если Вы сомневаетесь в статусе вашего дома, то принадлежность его к выше упомянутым объектам можно узнать на официальном сайте Москомнаследия .

Давайте по пунктам разберем последовательность согласования перепланировки в доме-памятнике:

1) На первом этапе собственнику следует уточнить статус своего дома и предмет охраны. Дом может быть либо выявленным объектом культурного наследия, либо собственно самим памятником. В случае если дом выявленный объект культурного наследия, то предмет охраны еще не определен. То есть статус дома в некотором "подвешанном" состоянии. То есть дом как бы имеет признаки памятника, но пока еще не памятник и "когда то" должна пройти комиссия которая определит его точный статус. Если же дом памятник, необходимо понять что в нем охраняется. В подавляющем большинстве домов это фасад. Но в нашей практике бывали случаи, что охранялись и внутренние интерьеры (допустим в квартире есть какая то "исторически важная" лепнина. Узнать данную информацию вомзожно либо из "охранного обязательств а " (Если оно есть. Приложением данного документа является « акт технического состояния », где представлена полная информация о состоянии конструкций, фасада и инженерных систем ), либо написав запрос в службу одного окна Москомнаследия.

2) Разработка проектной документации. Проект приспособления должна разрабатывать проектная организация, имеющая допуск лицензию от Министерства культурного наследия и допуск СРО. (Наша организация имеет оба данных документа).

3) Подача данной документации на рассмотрение в жилищную инспекцию. Жилищная инспекция направляет перед вынесением своего решения документацию в Москомнаследие на анализ.

4) В большинстве случаем Москомнаследие выдает положительное заключение, после чего жилищная инспекция выдает распоряжение на перепланировку. Однако Москомнаследие может потребовать дополнительно получение положительного заключения трих экспертов в области охраны памятников, что повлечет за собой еще дополнительные затраты.

5) Подача заявления на получение разрешения на проведение работ по перепланировки. Подается собственником в службу одного окна вместе со следующим пакетом документов (3 экз.):

• документ удостоверяющий личность собственника (копия).
• проект приспособления - 2 экз.
• копия правоустанавливающих документов
• нотариальная доверенность при необходимости
• справка Мосгаз при престановке газовой плиты
• справка банка при ипотеке

Если Вы хотите согласовать перепланировку в доме-памятнике, наша компания готова Вам в этом содействовать, мы можем как разработать проектную документацию для самостоятельного согласования, так и предоставить услугу по оформлению перепланировки в полном объеме.